رأي لجنة معايير المحاسبة حول المعالجة المحاسبية للوحدات العقارية المعدة للبيع

رأي لجنة معايير المحاسبة

 

حول المعالجة المحاسبية للوحدات العقارية المعدة للبيع

 

بنظام المشاركة بالوقت

 

الرقم : 7/2          التاريخ : 12/1/1428هـ        الموافق 31/1/2007م

 

1- تمهيــد :

 

       شهدت المملكة العربية السعودية في الآونة الأخيرة تزايداً في نشاط بيع الوحدات العقارية بنظام المشاركة بالوقت (تايم شير) ، سواءً من حيث حجم النشاط أو من حيث عدد عقود بيع وحدات المشاركة بالوقت خصوصا في مدينتي مكة المكرمة ، والمدينة المنورة لما لهما من جاذبية خاصة لدى كافة المسلمين في مختلف أنحاء المعمورة. على أثر ذلك، أقر مجلس الوزراء بالمملكة في جلسته المنعقدة يوم الاثنين 18/8/1427هـ الموافق 11/9/2006م نظام المشاركة بالوقت بالقرار رقم 206 وتاريخ 18/8/1427 لتنظيم هذا النشاط الاقتصادي الحيوي بالمملكة.

 

2- طبيعة نشاط بيع المشاركة بالوقت :

 

2/1 تنطوي طبيعة هذا النشاط على بيع المنفعة من العقار بحسب الوقت حيث يتم تقسيم الاستثمار العقاري إلى وحدات تمثل كل منها فترة محددة من السنة ، ويتيح عقد البيع للمشتري حق الانتفاع بهذه الوحدة خلال تلك الفترة. وقد يكون بائع المشاركات بالوقت هو المالك أو مستثمر يقوم بشراء كل أو بعض وحدات الاستثمار العقاري ليتولى إعادة بيعها بنظام المشاركة بالوقت.

 

2/2 تتم عملية المشاركة بالوقت عند إبرام عقد ملزم لكل من البائع والمشتري يلتزم بموجبه المشتري بسداد الثمن إما دفعة واحدة عند التعاقد أو عند بدء الانتفاع بالوحدة ، أو على أقساط متفق عليها بين البائع والمشتري.

 

2/3 لا يؤثر في طبيعة البيع بنظام المشاركة بالوقت التزام البائع بالإدارة و/أو الصيانة و/أو النظافة، وما فى حكمها مما ينتج عنه التزامات مماثلة، للاستثمار العقاري المباع بنظام المشاركة بالوقت كلياً أو جزئياً ، أو أي تدابير أخرى يتخذها البائع للمحافظة على العقار بحالة جيدة طوال فترات البيع. وسواءً قام البائع بهذه المهام بشكل مباشر أو عهد بها إلى جهات أخرى وسواءً تحمل البائع التكاليف المترتبة على ذلك ، أو نص الاتفاق على أن يسدد المشتري للبائع رسوم في أوقات دورية مختلفة خلال فترة العقد مقابل تلك الخدمات.

 

2/4 لا يؤثر في طبيعة البيع بنظام المشاركة بالوقت قيام البائع بتقديم أي مزايا أو خصومات للمشتري.

 

3- الاستفسار :

 

       كيف تتم معالجة مبيعات عقود المشاركة بالوقت وما يترتب عليها من إيرادات وتكاليف من الناحية المحاسبية ؟ ومتى يتم الاعتراف بالأرباح والخسائر الناتجة عن مباشرة هذا النشاط ؟

 

4- الإجابــة :

 

       يهدف هذا الرأي إلى توضيح المعالجة المحاسبية لمبيعات عقود المشاركة بالوقت والاعتراف بالأرباح الناتجة عنها ، وما يتطلب ذلك من قياس وإثبات إيراد المبيعات ، وتكلفة المبيعات ، وتكلفة الفترات غير المباعة ، وكذلك معالجة التكاليف التسويقية وتكاليف الإدارة والصيانة والنظافة المتعلقة بالوحدات المباعة بنظام المشاركة بالوقت وأي التزامات أخرى على البائع.

 

       ويلزم توفر الشرطين الآتيين لتطبيق هذا الرأى:

 

الشرط الأول: أن ينطبق على عقد البيع للوحدة أو الوحدات العقارية نظام المشاركة بالوقت الصادر عن مجلس الوزراء بالقرار رقم 206 وتاريخ 18/8/1427 هـ الموافق 11/9/2006.

 

الشرط الثانى: أن يكون البائع قد نقل منفعة الوقت والمخاطر الجوهرية المرتبطة بالمنفعة إلى المشتري وأنه لا يوجد التزامات جوهرية على البائع بخلاف ما قد يتعلق بالإدارة والصيانة والنظافة وأي حافز يقدمه البائع للمشتري وينص عليه في عقد المشاركة بالوقت.

 

4/1 إثبات إيرادات المبيعات :

 

4/1/1 في حالة سداد قيمة المشاركة بالوقت بالكامل عند التعاقد يتم إثبات جميع إيرادات المبيعات الناتجة عن الفترات المباعة وذلك بالمبلغ الصافي، بعد استبعاد كافة التكاليف التي يتحملها البائع للتعاقد أو أي خصم يمنحه البائع للمشتري مقابل سداد القيمة دفعة واحدة. ويتم إثبات المبالغ المقدمة التي يدفعها المشتري مقابل الإدارة والصيانة والنظافة كإيرادات مؤجلة عند تحصيلها وتوزع على السنوات حسب استحقاقاتها.

 

4/1/2 في حالة سداد قيمة البيع على أقساط فإنه يتم إثبات إيرادات البيع بالقيمة الحالية للتدفقات النقدية الناتجة من البيع باستخدام معدل العائد السائد في السوق في تاريخ التعاقد، ويعد الفرق بين مجموع الأقساط الواجب سدادها بواسطة المشترى والقيمة الحالية لهذه الأقساط عائد غير مكتسب.

 

4/1/3 إذا كان عقد البيع يُـلزِم البائع بتحمل أي مصاريف دورية مقابل منح المشترين حوافز معينة أو تحمل مصاريف الإدارة والصيانة والنظافة والمحافظة على العقار ، يجب تقدير إجمالي تلك المصاريف على مدار مدة العقد وتخصم القيمة الحالية لها من الإيراد وتثبت في حساب خاص لمقابلة هذه المصاريف أو الحوافز التي يلتزم بها البائع.

 

4/1/4 عند اختلاف المبالغ الفعلية للمصاريف التي يلتزم بها البائع عن المبالغ التي كانت مقدرة لها ، يتم معالجة تلك الفروقات في قائمة الدخل مصروفات أو إيرادات حسب الحال.

 

4/2 تكوين مخصص الديون المشكوك في تحصيلها :

 

   في حالة تحصيل ثمن المشاركة بالوقت على أقساط فإن هناك احتمالا ألا يحصِّـل البائع مبيعاته المؤجلة بنسبة 100% ، لذلك يجب تقدير الديون المشكوك في تحصيلها عند الاعتراف بالإيراد ، ويتم تخفيض المعترف به من إيراد مبيعات المشاركة بالوقت بقيمة مخصص الديون المشكوك فى تحصيلها، كما يتم إعادة تقدير مخصص الديون المشكوك فى تحصيلها فى نهاية كل سنة مالية.

 

4/3 إثبات تكاليف المبيعات :

 

4/3/1 يجب تحديد التكاليف الكلية للعقار أو الجزء المخصص للبيع بنظام المشاركة بالوقت، ثم تحديد تكلفة المباع منها خلال السنة المالية ، وتحديد تكلفة الجزء غير المباع حتى نهاية تلك السنة المالية.

 

4/3/2 تشمل التكاليف الكلية للوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت كل التكاليف التي تحملها البائع حتى تصبح الوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت صالحة لاستخدام المشتري. وإذا كان جزء من الوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت لم يكتمل بعد ، يجب تقدير التكاليف اللازمة للإكمال وإضافتها إلى التكاليف الفعلية.

 

4/3/3 لتحديد التكلفة الكلية ، يجب حساب التكلفة الكلية للعقار متضمنة أي تكاليف تقديرية لاكتمال التجهيز ثم تخصيص التكلفة الكلية بين الجزء من العقار المخصص للبيع بنظام المشاركة بالوقت ، وأي جزء آخر من العقار يخصص لأي غرض آخر بخلاف البيع بنظام المشاركة بالوقت.

 

4/3/4 لتحديد المبيعات الكلية يجب تقسيم الجزء من العقار المخصص للبيع بنظام المشاركة بالوقت إلى فئات حسب الوحدات ، أو الفترات الزمنية التي يمكن بيعها إذا كان هذا التقسيم يترتب عليه اختلاف سعر البيع لكل فئة من فئات المشاركة بالوقت.

 

4/3/5 يتم الحصول على المبيعات الكلية بجمع حاصل ضرب كل فئة من فئات وحدات المشاركة بالوقت فى سعر البيع المحدد لها.

 

4/3/6 يتم استخدام نسبة التكلفة الكلية الى المبيعات الكلية كأساس لحساب تكلفة الفترات المباعة وتكلفة الفترات غير المباعة ، وذلك بقسمة التكاليف الكلية المخصصة للجزء من العقار المعد للبيع نظام المشاركة بالوقت على المبيعات الكلية المتوقعة منه.

 

4/3/7 تحسب تكلفة المبيعات الفعلية باستخدام نسبة التكلفة الكلية إلى المبيعات الكلية وذلك بضرب النسبة في صافي مبيعات الفترة من الوحدات بنظام المشاركة بالوقت. وتحسب تكلفة الوحدات غير المباعة بالتكلفة الفعلية (دون التكلفة التقديرية للتجهيز).

 

4/3/8 لأغراض حساب نسبة التكلفة الكلية إلى المبيعات الكلية ، يجب إعادة تقدير مبيعات الفترات غير المباعة ، والتكاليف المقدرة لإكمال الوحدات في نهاية كل سنة مالية. وإذا حدث ، نتيجة إعادة تقدير المبيعات أو التكاليف ، تغير في نسبة التكلفة إلى المبيعات ، يجب حساب تكلفة المبيعات للفترة الحالية بطريقة تأخذ الأثر التراكمي للتكاليف في الفترات السابقة.

 

4/3/9 عند تقدير المبيعات الكلية لحساب نسبة التكلفة الكلية إلى المبيعات الكلية يجب الأخذ في الاعتبار العوامل المحتملة التي تؤثر على المبيعات الكلية ، مثل نسبة عدم التحصيل ، والتغيرات في أسعار البيع ، واسترداد المشاركات المباعة مرة أخرى بواسطة البائع وغيرها من العوامل المحتملة الأخرى وذلك بحسمها من المبيعات الكلية.

 

4/3/10 تحمل مصاريف التسويق والبيع للوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت على دخل الفترة بالكامل ولا يخصص منها أي مبلغ للوحدات غير المباعة من الوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت.

 

5- إشغال الوحدات في فترات التوقف :

 

5/1   إذا قام البائع باستغلال الوحدات خلال الفترات التي لم يتم بيعها بنظام المشاركة بالوقت خلال فترات معنية من السنة وذلك بالتأجير أو بأي صورة أخرى من صور الاستغلال بخلاف البيع بنظام المشاركة بالوقت ، فإنه يجب المحاسبة عن الإيرادات المحققة من الاستغلال والمصاريف المترتبة عليه بطريقة عَرَضية.

 

5/2   يجب استخدام صافي إيرادات الاستغلال العَرَضي بعد حسم المصاريف الإضافية المترتبة على الاستغلال في تخفيض تكلفة الوحدات غير المباعة من الوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت.

 

 

 

6- العرض والإفصاح :

 

6/1   يجب أن تعرض قائمة المركز المالي للبائع إجمالي رصيد الوحدات غير المباعة بالتكلفة الفعلية ، وإجمالي أوراق القبض من مبيعات المشاركة بالوقت مطروحا منها مخصص الديون المشكوك في تحصيلها والعائد غير المكتسب.

 

6/2   يجب أن تعرض قائمة التدفقات النقدية التغير في أوراق القبض وكذلك التغير في الوحدات غير المباعة كأحد عناصر التدفقات النقدية من الأنشطة التشغيلية.

 

6/3   يجب الإفصاح عن ما يأتى في الإيضاحات المرفقة بالقوائم المالية :

 

أ -  التغيرات في تقدير نسبة التكلفة إلى المبيعات.

 

ب- فترات استحقاق الديون وأوراق القبض المترتبة على مبيعات المشاركة بالوقت.

 

ج-  معدل الخصم المستخدم لحساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية الناتجة عن البيع.

 

د-   التكاليف المقدرة لإكمال الوحدات المعدة للبيع بنظام المشاركة بالوقت.

 

ﻫ- أي تغير يطرأ على رصيد مخصص الديون المشكوك في تحصيلها من بداية السنة حتى نهايتها.

 

و-  الأسس المستخدمة للاعتراف بالأرباح وفقا لطريقة الاستحقاق التام.

 

7- تعريفات :

 

     لأغراض هذا الرأي يعتد بالتعريفات الآتية :

 

7/1 البائــع :     

 

     هو شخص طبيعي أو اعتباري يباشر نشاط مبيعات المشاركة بالوقت وفقا للنظام السعودي الصادر بقرار مجلس الوزراء بجلسته المنعقدة يوم الاثنين 18/8/1427هـ الموافق 11/9/2006م سواء كان مالك أو مستأجر للعقار كليا أو جزئيا.

 

7/2 عقد المشاركة بالوقت :

 

     كل عقد أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين لمدة لا تقل عن 3 سنوات ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية واحدة أو أكثر لمدة أو مدد معينة.

 

7/3 المشاركة بالوقت Time Sharing :

 

     حق انتفاع شخص بوحدة عقارية سكنية لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة بموجب عقد المشاركة بالوقت.

 

7/4 العقــار :    

 

     أي مبنى أو جزء من مبنى ثابت مخصص للاستعمال يتعلق به حق المنفعة موضوع العقد.

 

7/5 الوحــدة :

 

     أي عقار أو جزء من عقار مقسم وقت إشغالها السنوي إلى فترات كل فترة يمكن بيعها بموجب عقد مشاركة بالوقت.

 

7/6 الفتــرة :    

 

     هي عدد محدد من أيام السنة يستفيد خلالها المشتري من منافع الوحدة السكنية بموجب عقد المشاركة. ويمكن أن تكون الفترة أسبوعا أو عشرة أيام أو أسبوعين أو شهر أو أي فترة محددة وقد تكون الفترة ثابتة حيث تبدأ في تاريخ محدد من السنة أو تكون متغيرة بحيث تبدأ في تاريخ محدد من السنة أو تكون متغيرة من سنة لأخرى بحيث تبدأ حسب نص الاتفاق المبرم بين البائع والمشتري.

 

7/7 العائد غير المكتسب :

 

     هى الفرق بين مجموع الأقساط التى يلتزم المشترى بسدادها وفقا للعقد المبرم مع البائع والقيمة الحالية لهذه الأقساط فى تاريخ معين.

 

8- سريان مفعول الرأى :

 

يجب أن تعد وفق هذا الرأى القوائم المالية  التى تعد عن فترة مالية تبدأ بعد صدور هذا الرأى ، ويفضل أن تعد وفق هذا الرأى القوائم المالية للسنة المالية التى بدأت قبل صدور هذا الرأى ولم تصدر حتى تاريخ صدوره.